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合一领袖学院创新思维房地产班13期《房地产项目投资决策与风险控制》课程纪实
发布时间:2020-09-08 浏览量:

立足房地产项目开发的首要阶段投资决策、风险控制及核心阶段法律风险与防范,课程干货连连、讲师观点新锐、学员受益匪浅。9月5日—6日,合一领袖学院·房地产实战运营与创新管理总裁研修13班《房地产项目投资决策和风险控制》、《房地产开发全过程法律风险识别与防范》如期开课。

我国房地产行业已从快速扩张为标志的黄金十年,进入稳健增长的白银十年,很多房产企业都将发展方向转向海外,海外融资也掀起了一股浪潮。风险和投资就是一对孪生兄弟,有投资就有风险,而深度调整期房产企业竞争的核心与管理的精细化程度和风险控制能力息息相关。

在当前的调整期中,过去被规模与速度掩盖的矛盾纷纷爆发,企业与客户的纠纷剧增,法律风险瞬时放大,群体性投诉、诉讼事件层出不穷。那么,作为房地产开发企业,如何以房地产开发各阶段的法律法规指导自己的开发实务,有效的避免法律风险、妥善处理各类纠纷?

为期两天的培训中课程,讲师立足于项目开发的首要阶段投资决策、风险控制及核心阶段法律风险与防范,重点讲解了地产企业创新融资六大手段和常见的9大商品房纠纷法律、物业管理的10大核心法律问题、商品房客户投诉的10大特点与8大法律应对策略,助力企业管理者打造房地产项目开发核心模块的风险管控体系,减少项目开发风险及由风险带来的经营成本。

如何做好房地产项目投资决策和风险控制

9月5日,资深房地产投融资和战略专家、北大纵横管理咨询集团合伙人、全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家张健应邀讲授《房地产项目投资决策和风险控制》课程。

课程中,张健讲师结合自己在房地产市场、投资、管理、研究、开发、金融和战略方面20多年的经验和学员提出的实质需求,重点讲授了中国房地产市场发展趋势、新经济形势下房地产企业的战略选择、房地产融资限制的方向、房地产企业创新融资六大手段、房地产产业投资基金的结构及应用、房地产企业融资与国家政策融合、房地产企业海外发展及融资路径等内容,他深入浅出的阐述要点、分享案例、解答疑惑,课程既注重学术的严谨性、前瞻性,又兼顾企业管理的普适性、实战性。

当前中国房地产市场呈现出多元化、资产化、金融化、集中化、特色化等特点。张健指出,总体国家政策和地方政府政策、供求关系的不平衡、人口和结婚数量的变化及人口的分布、实际和预期通货膨胀及建筑成本、实际收入和就业水平等是影响房地产市场包括房价短中期趋势的主要因素。有投资就有风险,要提前识别尽可能多的房地产投资和开发的风险,做好规避方案,做到精细化管理、精准施策。

值得一提的是,讲师在每一节内容的讲授中都以经典案例佐证或形象的数据分析为支撑,使原本枯燥的课堂教学既有颜、又有料、更有趣;特别是在课堂互动环节,学员们都踊跃发言、积极提问,课堂氛围极其活跃,当天课程结束后,学员们还意犹未尽,额外组织了房地产行业分享交流会,当天的合一领袖学院满是经验的交流、思想的碰撞、高手的交锋。

如何做好房地产开发全过程法律风险识别与防范

“风险控制,系统决定一切,软件都是浮云。”9月6日,万科集团首席法律顾问、万科集团金牌讲师颜雪明,应邀讲授《房地产开发全过程法律风险识别与防范》课程。

张健讲师重点讲授了开发企业的法律风险防范、常见的9大商品房纠纷法律分析、物业管理的10大核心法律问题及商品房客户投诉的法律对策等内容,他的授课风格独特、内容独创,引经据典、金句频出,学员们醍醐灌顶、好评如潮。“指望学习别人一套方法,即能立即改善自己的状态,是幼稚的幻想。所有的风险都是可以发现的,关键在于态度;所有的事故都是可以预防的,除非自己熟视无睹。既然要作房地产行业的麦当劳,就不能拿煎饼果子的标准要求自己。群诉发展有三个阶段循环不息,微风初起,细雨绵绵;电闪雷鸣,狂风暴雨;委曲求全,城下之盟。”

交流互动环节中,郭希哲讲与现场师生深入探讨问题,学员们纷纷表示颜雪明讲师有深厚的专业功底及丰富的实务经验,他的授课语言鲜明、深入浅出,生动幽默、受益匪浅。

#9.5课程金句节选

1、中国房地产市场的多元化或产业化,非住宅投资在2020年占房地产总投资的35%左右。

2、资产化,持有型增多、物业管理、轻资产管理加强,其中包括互联网和智能化。

3、资金渠道和成本是决定因素之一,资产证券化创新不断。

4、地方龙头、特色和专注的房企还是有大量机会。

5、房地产开发业务是收入占比最高的业务类型,多数房企开发业务收入占比超过90%。

6、原有非主营业务的营收至少要占到三成以上,房企才能算是真正实现了转型。

7、房企依托地产开发延伸运营,如商业、教育、物业能够为住宅提供增值,而围绕美好生活和城市运营的布局。

8、影响房地产市场长期和中短期趋势主要因素:经济增长、城镇人口增长、政府政策。

9、土地和项目获得的方式:招拍挂、一二级联动、收购项目公司、收购资产、收购非项目公司。

10、怎样尽快发现优质项目和谈判技巧:遵守公司战略,明确拿地或项目的原则和条件;利用信息不对称和资源不对称;重视项目信息来源和推荐人。

11、房地产投资测算的主要内容:成本、利润、投资回报率、内部收益率、资金回报率、成本利润表和现金流量表、敏感性分析。

12、评估技术在市场稳定时使用较好,但在房地产周期的拐点可能会有差错。

13、静态投资回报:利润/投资=利润率。

14、证监会房地产融资:企业债券、公司上市、私募基金、资管计划、资产证券化。

15、房地产资产并购的优点:第一项目资产转让,相对债务可控;第二没有潜在的土地增值税。

16、项目公司债务风险难以控制,总体风险比项目转让大。

17、项目公司如系外商投资企业或国有企业的,转让手续未经相关部门批准的也不生效。

18、潜在的土地增值税以后还是要支付。

19、土地评估采用的评估方法:市场比较法、假设开发法。

20、容积率是规划指标,是行政许可,只约束建设行为,与所有权无关。

#9.6课程金句节选

1.企业的风险管理,没有葵花宝典,没有偏方窍门,指望学习别人一套方法,即能立即改善自己的状态,是幼稚的幻想。

2.企业要想永续经营必须遵循商业伦理。

3.自古商业伦理就是:诚实守信,童叟无欺。以万科广州四季花城楼盘为例,首创开盘阳光公示牌,列明与消费者息息相关的未来可能存在争议之处。让消费者透明消费,规避法律风险,已受到其他房企广泛复制。

4.降低客户期望,客户满意度就会提高。

5.施工企业现状,有资质的没能力,有能力的没资质

6.法律上取消一个许可,政府就必然会出一个备案

7.言论自由才能思维自由,才能带动创造力

8.未来的房地产核心竞争能力,除了传统的拿地和营销以外,还需要有妥善处理客户投诉的能力。

9.广告风险是双重的,一是民事违约,即广告在某种情况下,可以构成同义务,二是行政违法,广告行政机关可以做出行政处罚。

10.成本太高决定车位权属:车位成本已计入房价,故车位不能独立销售。功能决定权属:车位是为住宅配套的,作为从物,产权应随房屋转移。

 
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